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1、新加坡奇闻传说
新加坡奇闻传说
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2009年10月，zhèng当房价经过08年短暂低迷之后，再次发力飙升之jì，娃哈哈集团掌门人宗庆hòu收到了两份重要的材料：一份是关于加快住房保障法立法的议案和提案，另一份则是二次房改建议书。寄件人是辽níng省外经贸厅退休干部、高级经济师李明。
几个月之后，宗庆后以这两份材料为蓝本，在2010年两会上提jiāo了二次房改和住房保障法议案，立即引起le与会代表的热烈响应和激烈争辩。
中国的住房制度，在政府主持改革多年之后，再cì面临来自民间的改革呼声。
那么，究竟什么是二次房改？为shén么要进行二次房改？它对中国的高房价又会产生什么影响呢？
要回答这些问题，就必须从第yī次房gǎi说起。
困 局
如今的nián轻人，对yú福利分房早已没有什么概念，然而对yú他们的父辈来说，这一延续了近半个世纪的住房制度却是tā们解决住房问tí的唯一tú径。
新中国成立初qī，民shēng凋敝，百废待兴，为了迅速扭转局面，国家坚持优先发展生产，zhù重积累的战略思路。在这种情况下，城镇职工的gōng资水平普遍较低，为了解决tā们的住房问题，国家采取了低房租的福利分配形式。具体而言，就是主要yóu政府拨款，单位自筹少量资金，dài房子建成后，单位以极低的租金分配给职工居住，住房成为一种福利。
应该说，这种“统一管理，统一分配，yǐ租养房”的实物分配制度，在特定的历史shí期，有效地解决了部分城镇职工的住房问题。然而，在当时的社会经jìtiáo件下，面对全国近一半de缺房户，本已吃紧的国家财政愈发显得捉襟见肘。更何况，长期以来受“重生产，轻消fèi”发展模式的影响，国家对住房基本建设的投资规模逐年削减。其结果是，到1978年全国城zhèn居民的人均居住面积不升反降，从4.5平方米减少到3.6平方米。
那个时hòu，拥挤是dà多数中国人最真实的居住体yàn。狭长的zǒu廊，两边排列着众多单间；楼道里灰暗wú光，堆满了煤球和杂物；没有独立的卫生间和厨房，除了吃fàn和睡觉，其他事情都暴露在邻jū眼皮底下……筒子楼成为那个年代人们普遍de记yì。而这样的居住环境还不算最差的，zài著名作家刘恒的xiǎo说《贫嘴张大民的幸福生活》里，张大民和寡母、四个弟妹挤在一个大杂院里，他家的客厅兼zhǔ卧室总共不到16píng米，却摆了一张双人床和一张dān人床。
嘈杂拥挤的环境让弟弟张五民倍感痛苦，历尽艰辛考上西北农大的他，临zǒu前在姐姐的婚礼上酩酊大醉，高声喊道：“我受gòu了！我再也不回来了。毕了业我上内蒙，shàng新疆，我种苜蓿种向日葵qù！我上西藏种青稞去！我找个宽敞地方住一辈子！我shòu够了！蚂蚁窝憋死我了。我爬出来了，我zài也不回去了。”
jiù算是如此拥挤的住房，也bìng不是人人都享有的。由于供xū矛盾突出，大部分人参加工作后只能挤在单身宿舍，想要拥有自己的“小窝”，则需要漫长的等待，少则几年，多则kě能耗尽一生。当时的福利分房，依jù的是工龄、职称、gōng作年限、是否双职工等综合因素，想分房必须论资排辈。很多人，为了分得一套房子，想尽了各种zhāo数。duì于当时de情景，秀蓉大姐zhì今依然记忆犹新，“只要有一点fēng吹草动，送礼递条子的、假jié婚的、拿着菜刀威胁的……房产科的门槛都被人踩破了。其实等待分房就像是一种没有盼头的盼头，大多数时候没有结果，可你还是天天盼。”
一边shì亟待改善的城镇居民住房条件，一边是早已不堪重负的国家财政，面对越来越duō的难解之题，曾经维系了几代人居住梦想de福利分房制度，逐渐走向了死胡同。
春 天
走出困局，需要的是大智慧。幸运de是，在苦苦等待多年后，中国人终于迎来了春天。1978nián9月，在中央召开的城市住zhái建设会议上，传达了邓小平的一次重要谈话。邓小平说，“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建fáng或者sī建公助，分期付款，把私人手中de钱动员出来，国家解决材料，这fāng面潜力不xiǎo。”这次谈话，极大地解放了人们的思想，与理论界提出的住房商品化、土地产权等观点遥相呼应。
1980年1月，著名经济学家苏星在中央机关刊物《红旗》杂志上发表了题为《怎样使住宅问题解决得快些？》的文章。文章指出，住zhái是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一shí激起千层浪，很快，关于住宅属性、房租等问题的研讨和争论就在全国shàng下轰轰烈烈地展kāi。
同年4月2日，邓小平登上了北京前门附近的yī座高楼。他一边鸟瞰四周灰旧低矮的房子，一边对陪同他的胡yàobāng、万里、姚依林等中央负责同志说：“城镇居民gè人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、shíwǔ年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算。”
两个月后，中共zhōng央、国务院zài《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人yōng有zì己的住zhái”，正shì推xíng住房商品化政策，由此拉开了中国内地城镇住房制度改革的序幕。
起 航
改革最初是从试售公房开始的。尽管当时的房价仅为每平方米120—150元，但是几乎无人问津，直到1981年底，全国60多个试点城镇售出的xīn旧住房也仅为2418套。据说，当年某部委发动大家mǎi房时，经guò艰苦de说服工作，最后也只有一个职工购买。原因很简单，30多年的福利fēn房制度让人们产生了严重的依赖心理，而对房产私有概念的排斥也阻碍了人们购房的热情。
为了调动人们购房的积极性，1982年4月，国务院批复了国家建委、国家城市建设总局《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，同意在郑州、常州、四平和沙市四个城市试点补贴售房，原则是政府、单位和个人各支付房价的1/3，即suǒ谓的三三制。此外，各地还采取了一些优惠政策，例如一次性付款折减、分期付款等。这些举措有效推动了人们购房的意愿。截至1985年底，全国已有27个省、自治区、直辖市kāi展了公房补贴出售的试点工作，累计售出住fáng1092万平fāng米。
补贴chū售公房触动了很多人，让nà些长期分不dào房子的人，第一次有了解决住房问题的可能。但是，由于政府和单位的补贴力度较大，而dì方zhèng府往往将自己应承担的补贴转嫁给单位，使得各dān位不kān重负。更重要的是，低租金de实物分房制度仍在延续，在当时的消费水平下，补贴购房远不如租房实惠，于是很多人选择了继续观望。
出售公房的房gǎi思路严重受挫。与此同时，另一条思路——提租补贴也在悄然进行中。1985年1月，全国住房租金改革领导小组成立。一年后，国务院成立了住房zhì度改革领导小组。在随后召开的烟台会议上，初bù形成了第一次房改的大致思路，即“提高房租”和“进行补贴”。3月15日，烟台和唐山、蚌埠一起，成为第一批试diǎn城市。
1987年8月1日，经过一年零四个yuè的准备，烟台市以“提租发券、空转起bù”为特征的城镇住房制度改革试行方案huò得国务院批准，正式开始实shī。这是向住房商品化mù标迈出的第一步。
并 进
就在住房制度改革稳步推进的同时，传统的土地管理体制也开始出现了松动。1982年，深圳特区kāi始按照城市土地的bù同等级向使用者收取不同标准的使用费，这是对我国传统土地使用制度的一次重大突破。
众suǒ周知，1949年后，我国确立了土地的社会主yì公有制，按照宪法的规定，“任何组织huò者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”这意味着：土地的使用是无偿的、无限期的，而且是不允许准让的。深圳人首开国内先河，duìcǐ，美国《商业周刊》曾用略带兴奋的语气评论道：“自1949年以来，外国人第一次bèi允许在中国长期租用土地。”
而zhè也只是深圳带给国人的一次xiǎo惊喜而已。仅仅5年后，深圳人jiù再度气壮shān河，成功抢走了历史性的“全国土地第一拍”。1987年12月1日，这是yī个注dìng要zài入史册的日子。当天下午，深圳会堂700人的会场座无虚席，一场扣人心弦的拍卖会正在这里进行，标的是紧邻深圳水库的一块土地。xiàn场气氛紧张而激烈，叫价节节攀shēng。
“525万！”当深圳经济特区房地产公司总经理骆锦星喊出这一声时，他yě许并不知道，自己创造了lì史。在全场一阵沉静之后，随着主拍卖官、时任深圳市规划国土局局长刘佳胜一声“shí间到！”，槌落音定，拍卖成交，包括中共中央zhèng治局委员李tiě映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民yín行副行长刘鸿儒以jí来自全国17个城市的shì长在内的700多人，共同见证le这一历史性的时刻。这是新中国历史上首次公开拍卖土地，它破天荒地将土地所有权和使用权分离，开创了一个崭新的时代。而在万科董事局主席王shí看来，正是这一槌奠定了中国房地产业的jī石。
四个yuè后，深圳人的这一空前壮举赢得了宪法的肯定。1988年4月12日，七届全国人大第一次会议修改了《中华人mín共和国宪法》有关条例，将原来宪法中jìn止出租tǔ地的“出租”两字删去,并规定“土地的使用权可以依照法律的规定转ràng”。这次修宪是一次历史性的突破，是我国土地制dù的根本性变革，标志着在我国的根本大法上承认le土地使用quán的商品属性。
受 阻
也许是某种巧合，就在修宪当年的1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在全国人民的翘首企盼下召开。国务yuàn秘书长陈俊生在会上宣布，从当年开始，住房制度改革将正式列入中央和地方的改革计划，分期分批dì推向全国。目标是实现住房商品化，思路shì提高房租，增加工资，鼓励职工买房。
这一切，似乎都在预示着中国的住房制度改革正迎来quán面的春天。
然而，历史总是xǐ欢跟人们开玩笑。1988年夏天，国家放开了工业消费品价格，随后引发了严重de通货膨胀，人们开始发疯地抢购商品。湖北武汉有人买回200公斤食盐，江苏南京有市民买下500盒火柴，广州有女士扛回10箱洗衣粉……类似这样de奇闻怪事，在dāng年比比皆是。
“人men都疯了，见东西就买，不管需要不需要，也不在意质量好坏，冰箱有冷气就要，电视机出图像就bào。”中国jià格协会会长王永治这样回忆当年的情景。
事实上，整个1988年，全国的通货膨胀率高达创纪录的18.5%！随后的1989年，持续恶化的通胀形势引发了宏观经济的全面调zhěng，银根紧缩，许多房地产住宅项目被明令停建，晴朗的天空突然阴云密布。
一方面，随着通货膨胀的加剧，提租幅度已经远远赶不上物价上涨，而住房的维修、管理以jí新建住房的成本也在迅猛上涨，使得国家财政愈发吃紧；另一方面，相关的配套改革，如企业改革、金融改革，却远远滞后于住房制度改革，不但企业背上了沉重的包袱，居民的支付能力也受到了制约，无力承担日益昂贵的房价。
房改，在走过近十个春秋后，遭遇了史无前例的寒冬。面对困境，如hé尽快提高城镇居民的支付能力，成为横在中央和地方各jí领导部门面前的核心难题。而这一次，上海取代深圳，成为改革的先锋和主角。
添 翼
1987年，59岁的朱镕基开始le自己四年的上海父母官生涯。在这四年间，让他感到最头疼的问题恐怕要数上海居民的住房问题。作为全国最大的城市，上海直到1991年，仍yǒu32.7万户家庭人均居住面积不足四平方米，一家jǐ代人挤在几平方米的屋子里的比比皆是。
居民住房的紧张程度已经引发了空前的社会矛dùn，而解决这一矛盾的关键在于资金问题。那么，如何破解这一难题呢？朱镕基了解到新加坡的zhù房公积金制度。1990年春节刚过，他就带上几个人到新加坡、香港等地考察，希望能够找到解决上海住fáng问题的钥匙。
从新加坡回来后，朱镕jī立刻要求有关部门参照新加坡的经验，研究设计住房公jījīn制度。1991年3月，上海市在全国lǜ先推出《住房制度改革实施方案》，对住房公积金的筹jí、管理、发放住房抵押贷款等进行了详细规定，标志着上海市正shì建立起住房公积金制度。
这项深得民心的制度，一经推出便获得了市民men的热烈响应。短短jǐ个月，上海市的公积金总é就达到了10亿元。yī年后，上海发放了全国第一笔个人住fáng抵押贷款。上海华光仪器仪表厂职工杨希鸿一家成功地yǐ分期偿还的方式向住房公积jīn中心贷款8万元。这笔贷款不但帮助她圆了zì己的住房梦，还使她成为上海乃至全国个人公积金贷款的第一人。
上海的经验得到了中央政府的高dùkěn定，bèi誉为“新的住房制度的雏形”，它极大地增强了政府的住宅投资能力和城镇居民的支付能力。1994年11月23日，财zhèng部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了《建立住fáng公积金制度的zàn行规定》，biāo志着我国住房公积金制度的正式建立。随hòu，上海经验在全国获得全面推广。从此，中国住房制度改gé的重点第一次从租金上转移，开始在新房建设上大做文章。
伴随着住房公积金制度的建立，个人住房抵押贷款业务也开始从无到yǒu，逐渐走向普通民众的生活。1997年4月，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定gè人住fáng担保贷款的对象、范围和经办银xíngfàn围。1998年5月，中国rén民银行又颁布《gè人住房抵押贷kuǎn管理办法》，规定所有的商业yín行jūn可在城镇向个人发放住房贷款，用于购买自用普通商品zhù房。这标志着我国的住房抵押贷款正式开始qǐ动。
至此，推动房地chǎnxíng业快速发展的两架马车全部到位，长期以来横在政府和城镇居民面前的资金难题迎刃而解。中国的住房制度改革在磕磕绊绊十几nián后，终于迎来了质biàn前的等待期。何时结束福利分房，实施住房分配货币化，从而彻底根除人们“住房是福利”的观念，成为剩下的唯一悬念。
涅 槃
凤凰涅槃，只为了浴火重生，每一次伟大的变革，总是伴随zhe一段痛kǔ的历程。如此说来，1997年发生在yà洲的那场金融危机，仿佛就是为中国的住房制度改革而准备的。没有它，房改的步fá说不定还将推迟几年。
1997年5月，震jīng世界的亚洲金融危机率先在泰国爆发。面对国际金融炒家的大肆沽空，泰铢兑美元汇率大幅xià跌。尽管tài国政府奋力反击，怎奈无力回天，在索罗斯的步步紧bī下，泰铢贬值一浪接一浪。7月2日，泰国政府宣布放弃固dìng汇率制，实行浮动汇率制。当天，泰铢兑měi元汇率重挫17%，整个金融市场陷入一片混乱之中。
泰国成为第一张倒下的多mǐ诺骨牌，随后，金融危机迅速蔓延至东南亚其他国jiā。一时间，菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚lín吉特纷纷贬值，整个东南亚金融市场fēng声鹤唳、哀鸿遍野。最后，远在东亚的韩国和日本也未能幸免。
中国在这场危机中表现出色，先是协助香港特区zhèng府成功狙击了国际金融炒家对港元的侵袭，后又宣布保持人民币汇率稳定，为迅速稳定金融危jī的局势做出了重要贡献。然而，中国经济在危机中也遭受了巨大冲击，出口在连续多年增长后出现下滑，与cǐ同时，有效需求不足，产品大量积压。为了提振经济，投资和需求成为自然的选择。
那么，rú何通过投资来拉动内需呢？时任guó务院总理朱róng基的答案是启动住宅消费。应该说，这是一个很有远见的想法。在世界经济的历史上，房地产业曾jīngduō次充当救世主的角色。美国jīngjì之所yǐ能够迅速走出“9·11”事件的阴影，与美联储长期推行的低利率政策和shòu此提振的房地产业的强劲zēng长不无关系。
但是，实施起来却不易。首先，福利分房作wèi一项制度还zài延续，居民的购房意愿并不强烈；其次，消费信贷市chǎng尚未完全放开，对个人购房的支持力dù有限。因cǐ，尽管当时理论界主张把房地产作为刺激内需的支柱性产业来发展，但实业界却显得信心不足。在王石dehuí忆录《道路与梦想》中，曾经记录了这样一件有趣de事情。
1997年11月，朱镕基到深圳调研，王石有幸与总理进行了对话。在谈到对房地chǎn的看法时，王石大胆地问总理：“不知道朱总理怎么看住宅市场？”
沉默piàn刻，总理反问：“如果取消福lì房分配制，房地chǎn行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金róng市场放kāi，房地产行业能不能成为支柱产业？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
王石字斟句酌地说：“liǎng年内不行。”
“我两年内一定把房地产行业促成zhī柱产业。”朱镕jī斩钉截铁地说道。
“既然总理说行，就一定能行。”
全场大笑。
不难看出，此刻的朱镕基已然下定决心，而且胸有成竹。shì实上，早在这次谈话之前，关于如何深化房改政策的研究就已经紧luó密鼓地展开。
1998年7月3日，是中国住房制度改gé的一个分水lǐng。这一天，国务院下发了《关于jìn一步shēn化城镇住房制度改革加kuài住房建设的通知》，正式宣布“停止住房实物分配，逐步实行zhù房分配货币化”，zhè标志着我国住房制度改革从此进入市场化阶段，实行了近40年的福利分房制度正式宣告终结。
这fèn被称为“23号文”的纲领性文件彻底激活了整个房地产市场，tā改变了人们长期yǐ来形成的住房“等、靠、要”的观念。由于不再xiǎng受福利住房这一“便宜午餐”，人们开shǐ纷纷涌向市场，压抑多年de住房需求一旦被释放出来，立刻爆发出惊人的力量。尽管价格不菲，但人们第一次有了选择的权利，而不再需要职称和资历，也不需要看别人脸色。
在强jìn的刚性需求推动下，国内商品房jià格开始踏上漫漫牛途，时至今日，仍在不断创造着一个又一个的神话。今天，dāng我们面对节节攀升的房价而感到困惑不解时，重温这样一段历史，无疑将有助于弄清高房价背后的制度成因。
偏 离
提到23号文件，人们谈论得更多的是它对中国房地产业市场化的意义，然而，如果我menfān阅当年的wén件，会惊讶地fā现，市场化只是城镇住房制度改革的三个目标之一。而作为剩下的两个目标之yī，建设保zhàng性住房却被人们忽视了。
按zhào当初的设想，国家将建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，“对不同收入家庭实行不同的住fáng供应政策。zuì低shōu入家庭租赁由zhèng府或单位提gōng的廉租住房；中等shōu入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。
如guǒ这个设想得以实现，经济适用房将会覆盖到60%—70%的城市人口，基本上可以满足大部分中低收入家庭的住房需求。然而，突如其来的亚洲金融wēi机打乱了这个设想，房地chǎn在危机中成为拯救经济的支柱性产业，而保障性zhù房却因为缺乏配套的政策支持而进展缓慢，出现了“zhòng市场轻保障”de倾向，导致fáng地产市场发展“一条腿长，一条腿短”。
结果是，尽管经过十多年的发展，仍然只有5%的人享受到经济适用房的政策。这意味着有近65%的人qún，本应居住政府提供的保障性zhù房，现在却不débù涌向市场，与高收入家庭争抢gōng给有限的商品房，由此导致过分的市场化和gōng需矛盾，从而推动房价上涨。
随着房价的不断走高，房地产业zhú渐走向畸形和极端，越来yuè多的人发现自己已经沦为“夹心层”，既不符合购买保障房条件，又买不起商品房。残kù的xiàn实逼迫人们重新审视当初房改的是yǔ非。于是，我们就看到了文前那一幕——二次房改被列入人dà正式议案。
所谓二次房改，简单来说，就是确立住房是准公gòng产品，由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三zhǒng住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，即“三三制”。sān种住房制度是指针对低收入人群的保障性住房、针对zhōng等收入家庭的公共住房和公共租赁住房，以及针对高收入家庭的商品住房。三类供地方式是指政fǔ划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队wǔ则是政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。
由此可以看出，二次房改并不是要开历史的倒车，回到福利分房时代，相fǎn，它是对23号文件jīng神的一cì回归。从世界范围来看，由yú住房属于生活必需品，具有准公共产品的性zhì，无法通过价格、供求等市场机制来解决低收入家庭的居住问题，因此，没有哪个国家会将住房问题全部交给市场，当然也没有哪个政府有实力大包大揽，搞全民福利分房。在市场经济发达的美国，zhèng府也并非袖手旁guān，ér是建立了一套比较完善的住房保障制度，对年收入低于2万美元的家庭提供实物和货币补贴。新加坡政府gèng是推出zhǐ在“居者有其屋”的组屋计划，成立专门的法定机构，对占住户80%的中低收入家庭统一供应组wū，并严格限制房价和户型，保证大多数居民买dé起。
可喜的是，中央政府显然已经意识到这个问题。在2007年8yuè召kāi的国务院常务会议上，讨论并原则通guò了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即24号文。《意见》明确了政府建设保障性住房的责任，把住房保障视为政府公共fú务的一项重要职责。
同年11月，国wù院总理温家宝亲赴新加坡取经，了解新加坡提供公共住房的政策和经验，并参观了新加坡普惠xíng廉jià房qū——大巴窑zǔ屋区。在随行人员中，几乎囊括了中国所yǒu分管zhù房的官员。这不禁让人想起17年前朱镕基对新加坡的访问，正是那次访问，奠定了中国住房公积金制度的基础。17年后，又一wèi中国总理站在新加坡的土地上。
在谈到zhù房问题时，他说道：“中国改革开放30年来，居民住房的条件有很dà的改善，现在城乡居民住房面积人均超过20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨jiào快，人民有很大de意见。”“政府的zhí责最重要的是要搞好lián租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。”
总理的话，字字铿锵有力，句句掷地有声，它向饱受高房价之苦的人们昭shì着中国住房制度改革的美hǎo未来。
参考文献
① 卜凡中：《我们房地chǎn这些nián》，浙江大学出bǎn社2010年版。
② 仲志远：《房改失败zhī政策历史篇·房改25年》，转引自中金在线（www.cnfol.com）。
③ 王石、缪川：《道路与梦xiǎng》，中信出版社2006年版。
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